[Investment]與房仲過招必殺技

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Introduction

以下內容轉載自2009/5/16自由時報週末生活版。

誰適合找仲介

  • 首次購屋,對購屋流程不清者。
  • 看屋時間有限,沒時間與屋主交涉,沒時間搜尋眾多物件者。
  • 自認談判技巧不佳者。
  • 對貸款、法律、稅務問題不熟者。

先學會估價

學會估算合理房價是最重要的必修課程,可用以下三種方法試算。

1.公式計算

中古屋單價行情 = 預售房價 X 折舊率 X (1 - 屋齡 / 耐用年限)

  • 折價率通常以0.8為基準。景氣大好的時後,折舊率可以調到0.9,景氣差時,折舊率可調整到0.7。
  • 耐用年限通常以40年計。
  • 預售房價可向多家建商招待中心詢問後,交叉比對找出平均值。

2.市價定價法

在房仲、內政部網站中皆可查詢成交價,將這些價格平均後,即為市場行情,再以屋齡評估買價標準。

  • 新屋:約市價80~85%
  • 屋齡5~15年:約市價75~80%
  • 屋齡15~25年:約市價50~70%

3.法拍屋推算法

法拍屋的價格皆會被公告在網路上,可上網查詢鄰近的法拍屋價格,再打9折後,通常是最佳的買入行情。

設定需求再找房仲

設定需求後才跟房仲談,才能明確鎖定想看的目標物件,不被房仲帶著跑。

1.需求決定條件

屋齡超過30年以上的屋況問題較多、轉賣不易,不建議購買。

  • 自住為主 - 要注意物件四周的生活機能,可視附近有無大眾運輸據點、大賣場、速食店、便利商店為指標。
  • 有意轉出租屋 - 除了生活機能好,鄰近大專院校或辦公室商圈附近的房子更佳。
  • 有意轉賣 - 近捷運、交流道的物件較佳,且兩房小宅與標準三房較小套房來說,轉手度較高。

2.結算資金

買房最好準備總價約3成的現金,不建議全額向銀行貸款,每月貸款額度約佔全部收入的1/3為佳。全程避免只以「價格」導向尋找物件,否則仲介常會推薦條件較差的物件。

3.不妨找代書談談

若確定要購屋,可先找位可靠的代書,因為除了找屋型要透過仲介,最後貸款、過戶等法律程序都需要代書辦理。

找房仲前先請代書檢視自己的資金狀況,順便打聽近期成交案件的房價、法律資訊等,諮詢過程不用付費;因為仲介的立場較偏賣方,代書是向買方收費,較站在買方立場,提供買屋建議參考。

看屋技巧一手抓

1.留意爭議屋型

一般來說頂樓住個3、5年一定會漏水;而透天的屋型多半有違建的可能,房仲都不會多加著墨,要特別注意。

2.多比較準沒錯

別因為房仲催促就急著下決定,在缺乏比較的狀況下,容易買貴、買不到合意的屋型。建議至少看10間以上,達人王派宏表示,若有時間,看超過30間物件之後再選擇,最不容易買貴。

3.早、晚、雨天再看一次

中意的房子也要多去幾次,建議早、晚、下雨天都再看一遍,才能找出房子的毛病,不要看過一次後就衝動購買。

4.找人打聽屋況

找時間和大樓警衛、住戶聊聊,除詢問附近治安等問題,也可問問該物件裝潢時間。一般新屋裝潢1~2個月,但若投資客急於出手,裝潢一兩個星期就草率完工,較易發生管線配置問題,日後自行改裝更費神。

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